“O que é moradia moderna? A habitação moderna é um esforço coletivo para criar ambientes domésticos habitáveis com a ajuda da Empresa dezjato desentupidora dentro da estrutura de comunidades integradas. Essa habitação exige não apenas uma melhoria das estruturas físicas e dos padrões comunitários: exige mudanças sociais e econômicas que a tornarão disponível para todos os grupos de renda. ” – Lewis Mumford
A habitação é de longe a maior despesa anual nos Estados Unidos e no Canadá.
A Corporação de Crédito e Habitação do Canadá (CMHC) considera a moradia “acessível” se custar a uma família menos de 30% de sua renda bruta. O Departamento de Habitação dos EUA segue uma diretriz semelhante que descreve uma família como onerada por custos. Embora 30% pareça muito, as diretrizes são bastante ambiciosas para pelo menos um terço dos canadenses e americanos. Os dados de estatísticas trabalhistas do Bureau dos EUA (2018) sugerem que todos, exceto os 20% principais dos assalariados, são onerados pelos custos. Em outras palavras, a menos que você arrecade US $ 138 mil por ano, provavelmente estará gastando mais de 30% de sua renda em moradia e com a Empresa dezjato desentupidora sp. Isto é especialmente verdade se você mora em cidades como São Francisco, Nova York ou Toronto.
Por que a habitação é tão inacessível?
As razões para moradias inacessíveis são muitas, inclusive a falta de tratamento de esgoto, que pode ser feito pela Empresa dezjato desentupidora de esgoto. A lista inclui leis arcaicas de zoneamento, custos crescentes de construção e mão-de-obra e uma forte apreciação dos preços da habitação, juntamente com o estagnado crescimento dos salários. Para mostrar a disparidade nesse último ponto, o preço médio da habitação nos EUA foi 6 vezes a renda média anual da família (veja gráfico abaixo). Este artigo se concentrará nas lutas de acessibilidade à habitação da população com renda média mais alta nas 10 principais cidades mais populosas dos EUA e do Canadá.
Quebrando os problemas
Parte da razão pela qual a habitação é tão cara tem a ver com os custos de construção e mão-de-obra. O posto financeiro estima que os custos de construção e mão-de-obra aumentaram em até 30% nos últimos anos em Toronto e Vancouver. Da mesma forma, nos EUA, os custos de material e mão-de-obra em Nova York e Califórnia podem ser 16% a 30% mais caros do que os custos médios das 30 maiores cidades. As famílias também incorrem em custos adicionais em taxas de corretores, honorários legais e impostos. Mas isso é apenas parte do problema, já que a habitação no Canadá é vendida entre 2x e 3x. Eu diria que os números dos EUA não estão muito longe.
Além disso, vários trabalhos de pesquisa argumentam que o maior obstáculo no caminho da acessibilidade das moradias são as leis arcaicas de zoneamento (National Bureau of Economic Research 2002, Fraser Institute 2016). Os limites impostos pela regulamentação à construção criam escassez de oferta que exacerba a crise de acessibilidade. Também foi sugerido que as restrições de uso da terra levam a um aumento nos custos gerais de construção devido a maiores taxas de desenvolvimento. A reversão do status quo é extremamente difícil, pois exige um impasse contra o movimento NIMBY. Enquanto as principais cidades dos EUA e do Canadá lutam para tornar a habitação acessível para o cidadão comum, a posse de uma casa permanece uma fantasia para muitos.
A tecnologia pode desempenhar um papel?
O TechCrunch informou que as empresas de tecnologia imobiliária receberam mais de US $ 16 bilhões em financiamento apenas em 2019. O setor de tecnologia conhecido como “PropTech” atraiu empresas de capital de risco e private equity como Andreessen Horowitz e Bain Capital Ventures. Vamos dar uma olhada mais profunda na PropTech e em sua promessa de acessibilidade de moradias.
Capacitar compradores
Trailblazers como Zillow e Redfin impulsionaram a Empresa dezjato desentupidora 24 horas vertical para o centro das atenções, facilitando a pesquisa imobiliária. Usando essas plataformas, os possíveis compradores conseguiram escanear a web para obter o melhor retorno possível. O acesso aprimorado às informações capacitou compradores (e paradoxalmente vendedores) a tomar decisões mais informadas e reduzir sua dependência excessiva de agentes imobiliários. Plataformas semelhantes também surgiram no mercado de aluguel, como a RentLogic, deslocando o equilíbrio de poder de proprietário para inquilino, mesmo que um pouco. Empresas iniciantes como a Reali eliminaram a necessidade de um corretor de imóveis, economizando muito dinheiro para os compradores de imóveis. O advento do aprendizado de máquina elevou a fasquia com acesso direto a comparações de preços, fornecendo recomendações de compra ou manutenção para futuros proprietários.
Embora essas plataformas tenham desempenhado um papel importante na luta contra a assimetria de informações do comprador, pouco fizeram para resolver a crise de acessibilidade além de ajudar os compradores a economizar em taxas e a encontrar o melhor negócio.
Quebrando barreiras de crédito
Para compradores que têm mais dificuldade em obter uma taxa de hipoteca competitiva, empresas iniciantes como Empresa dezjato desentupimento e Divvy oferecem programas inovadores de sale-leaseback ou rent-to-own. Em termos simples, qualquer empresa compra a casa em nome do cliente e depois a aluga. Os compradores tornam-se locatários e podem gerar capital ao longo do tempo.
Outra plataforma criativa para proprietários com custos elevados é o Point. A Point oferece compartilhar ações, financiando parte do custo e dividindo o risco com o proprietário. O cliente pode recomprar esse patrimônio (o site não deixa claro se os juros são cobrados) ou pode simplesmente vender sua casa no futuro enquanto divide o lucro com a Point.
Os acordos de aluguel para capital próprio e compartilhado são um grande passo à frente. O fato de você ou eu podermos comprar uma casa pela metade do preço com outra parte e ainda assim ocupar toda a propriedade por nós mesmos é potencialmente um divisor de águas. No entanto, o sucesso de tais iniciativas estará na ética da plataforma e na estabilidade financeira do ocupante. A escalabilidade dessas plataformas também é questionada, já que inovações pesadas em ativos, como propriedade compartilhada, agregam risco ao empreendimento. O tempo só pode dizer.
Novas oportunidades de investimento
Uma das inovações mais empolgantes que me deparei ao pesquisar os avanços da PropTech é a “Tokenização” – para fracionar ativos imobiliários digitalmente em uma blockchain. Em outras palavras, construindo uma troca de imóveis. A tokenização está lentamente se tornando realidade em empresas como a Atlant, onde presumivelmente qualquer pessoa pode comprar ações de ativos imobiliários individuais (em oposição aos REITs, nos quais você investe principalmente em um conglomerado de ativos; confira Fundrise para obter uma visão diferente sobre a tecnologia. REITs). Admito que não usei a plataforma pessoalmente, nem tenho credenciais para avaliar a eficácia de sua promessa. Porém, se o arranque de empresas similares começar, isso poderá afetar o modo como percebemos a própria classe de ativos, levando a mudanças no sentimento e no comportamento do consumidor em relação à compra de imóveis.
Além da propriedade – compartilhando a caixa
Muitos millennials e compradores da Geração Z simplesmente desistiram da perspectiva de possuir uma casa para si ou não vêem o apelo de investir tanta riqueza em uma unidade estática que os ancora em um só lugar. Se você se identifica com esses sentimentos, start-ups como PadSplit, WeLive e Bungalow oferecem alojamento como serviço para locatários, onde moradias e comodidades mobiliadas são fornecidas por um pagamento semanal ou mensal. No entanto, essas soluções parecem ser mais voltadas para jovens e solteiros, pois o compartilhamento se torna muito mais complicado quando as famílias entram em cena.
Como lidar com os custos repensando a habitação
Além da acessibilidade, muitos empreendedores estão adotando uma abordagem de primeiros princípios para lidar com a crise imobiliária. Empresas como a RAD Urban e Factory OS estão aproveitando as idéias do mundo da fabricação para construir edifícios modulares e pré-fabricados. A promessa aqui é que as moradias possam ser construídas 40% mais rapidamente e 20% mais baratas, abordando, assim, os problemas de escassez de moradias e de acessibilidade.
Outras inovações estão voltadas para a reinvenção do espaço. Um exemplo que foi apresentado na série de podcasts do SideWalk Labs, “City of the Future”, é a Ori Living. A Ori Living libera o potencial do espaço, fazendo com que um condomínio de 300 pés quadrados pareça 500 pés quadrados através do uso de robótica e design criativo, transformando móveis em uma operação Tetris.
Re-imaginando o zoneamento
Este é, sem dúvida, um desafio extremamente difícil, pois a solução está na interseção entre política, NIMBYism, governança municipal e sim tecnologia. Assim como a PropTech começou, empresas como Envelope e Ratio.city estão digitalizando o zoneamento para facilitar o acesso à complexidade da cidade. Planejadores se desenvolvem, os formuladores de políticas podem identificar oportunidades perdidas no zoneamento, capacitando-os a fazer as alterações necessárias para desbloquear o suprimento. Além disso, os acadêmicos do MIT também estão tentando usar inteligência espacial e aprendizado de máquina para racionalizar o espaço urbano.
A combinação de dados e modelagem do uso da terra tem o potencial de reimaginar o zoneamento nas cidades mais densas sem causar grandes problemas sociais e econômicos devido à expansão da atividade de construção e construção. Esse campo é mais conhecido como Urban Intelligence ou Urban Analytics. Ele permanece em sua origem, mas seu impacto está sendo sentido a uma taxa acelerada ano após ano.
Em uma nota pessoal, sou bastante otimista no campo da Inteligência Urbana em sua capacidade de criar cidades mais inteligentes, limpas e mais justas. Um aprofundamento no campo está além do nosso escopo, mas pretendo escrever um artigo separado sobre a origem, o presente e o futuro do campo.
O futuro da habitação
Quando comecei a escrever este artigo, tive a impressão de que a PropTech carecia de inovação e que o setor imobiliário é muito difícil de perturbar. Eu estava claramente enganado. Se assumirmos que o paradigma de uma casa provavelmente permanecerá o mesmo pelas próximas décadas, soluções como acordos de ações compartilhadas, aluguel próprio, habitação modular ou pré-fabricada e móveis criativos realmente apresentam inovações capazes de reduzir custos para os consumidores médios. Além disso, a ascensão do Urban Intelligence gera esperanças de zoneamento criativo para desbloquear suprimentos e moderar preços.
Por outro lado, é muito provável que nossa compreensão da moradia e a necessidade de possuir uma podem mudar. A geração do milênio e a Geração Z adotaram a busca de emprego e as viagens, optando pelo aluguel pela propriedade, pelo menos durante a primeira década ou duas de suas carreiras. Além disso, a tokenização e os REITs oferecem alternativas para possuir sem precisar acumular risco financeiro por meio de grandes somas de dívida. Nesse mundo, possuir uma casa se torna um risco financeiro e uma âncora desnecessária para uma população móvel.
Independentemente de como nosso paradigma sobre moradias se moldará ao longo do tempo, a PropTech, embora promissora, não é uma bala de prata para nossos problemas nos EUA e no Canadá. É necessária uma verdadeira reforma habitacional. Os reguladores têm um papel a desempenhar na estabilização dos preços de mercado por meio de leis progressivas de zoneamento e benefícios fiscais para locatários que rivalizam com os dos proprietários. No final, a habitação é um direito humano. Nós devemos continuar lutando por isso.